Beaucoup de gens gagnent de l’argent en investissant dans l’immobilier.
Mais il y a la vraie version et la version TV.
J’ai craqué pour la version TV.
Sur la base d’un peu plus qu’un livre d’une superstar de l’immobilier autoproclamée, j’ai flambé et acheté mon premier immeuble de placement immobilier.
Ce fut un échec complet.
J’ai tiré sept leçons de cet échec, et maintenant je vais les partager avec vous.
1. Si cela semble trop beau pour être vrai, c’est probablement le cas – et c’était le cas !
Avez-vous déjà entendu parler d’un type qui s’appelle Carlton Sheets ? Il était l’un de ces gourous de la façon de devenir riche en immobilier sans vraiment rien faire des années 1980 et 90.
Je ne serais pas surpris que vous ne sachiez rien de lui – il n’a pas beaucoup voyagé ces derniers temps. Il a eu une série d’infopublicités télévisées convaincantes, ainsi que des cours et des livres sur l’investissement immobilier payant, et a eu beaucoup de succès pendant plusieurs années.
Mon beau-père m’a acheté un de ses livres, et après l’avoir lu, je suis devenu accro. J’allais devenir millionnaire dans l’immobilier. Attention Donald Trump, Jeff Rose est sur vos talons et vous dépassera sur la voie rapide dans quelques années seulement !
Du moins c’est ce dont je me suis convaincu.
2. Tenez-vous en à ce que vous connaissez et aimez
Outre le livre de Carlton Sheets, la somme totale de mes connaissances accumulées en matière d’investissement immobilier était zéro. Je n’avais jamais réellement investi dans l’immobilier, du moins pas en dehors de ma propre maison.
Mais si vous avez déjà vu l’une de ces infopublicités télévisées fastueuses sur la façon de devenir riche, vous devez admettre qu’elles sont assez convaincantes. Je suis un gars positif et plein d’énergie, et je me suis dit que si quelqu’un pouvait faire fonctionner ce plan, ce serait moi.
Mais il y avait un problème avec ma pensée: L’investissement immobilier n’est pas exactement mon truc. Et ça veut tout dire !
La planification financière est, et je suis partout. C’est peut-être la plus grande leçon que j’ai apprise en échouant dans l’investissement immobilier. Tenez-vous toujours à ce que vous connaissez et aimez, et laissez le reste aux autres.
3. Les vraies affaires sont plus difficiles à trouver que vous ne l’imaginez
Mon beau-père et moi avons décidé de nous lancer ensemble dans cette aventure d’investissement immobilier. J’étais un homme d’argent chevronné et mon beau-père est un homme à tout faire accompli. C’était le tandem parfait pour investir dans l’immobilier.
J’ai étudié le livre de Carlton et connaissais la « formule » pour acheter un immeuble de placement gagnant – achetez une propriété dont vous pouvez raisonnablement vous attendre à recevoir un revenu locatif mensuel égal à au moins 1% du prix d’achat.
Nous avons trouvé une telle propriété. Le prix demandé était de 120 000 € et les données du marché indiquaient qu’il pouvait être loué 1 200 € par mois. Exactement 1 % ! Nous étions en route.
Mais les formules d’infopublicités télévisées et la réalité ne font pas bon ménage. Nous avons acheté la propriété avec un dépôt de garantie de 500 €. J’ai ensuite discuté de l’affaire avec mon CPA, lui-même un investisseur immobilier avec plus d’une douzaine de propriétés. Il m’a rapidement dit que nous avions trop payé pour la propriété.
Ce fut un coup direct à l’estomac – ainsi qu’à mon ego. Puisque nous venons de fermer la propriété, il nous a recommandé d’en sortir de toute façon. Avec la coopération de notre agent immobilier, nous avons pu, en fait, annuler la transaction.
Mais j’ai appris autre chose pour mon ami CPA. Trouver un bien immobilier bon marché pour investir n’est pas du tout facile. Étant donné que tous les autres investisseurs immobiliers sont à la recherche de bonnes affaires, vous ne les trouverez jamais aux endroits habituels.
Plus d’informations à ce sujet dans la leçon n° 6 ci-dessous.
4. Ne payez jamais trop cher pour une propriété
Celui-ci est énorme. Vous devez payer beaucoup moins pour la propriété que sa véritable valeur marchande.
Non seulement cela vous procurera un profit sur la vente, mais cela vous offrira également une certaine protection au cas où la propriété subirait des réparations coûteuses et imprévues.
5. Le flux de trésorerie est tout – et vous feriez mieux de le calculer correctement du premier coup
Oubliez la règle du 1%, le loyer mensuel devrait en fait être beaucoup plus élevé. Mon ami CPA m’en a informé après la fermeture de la propriété, c’est à ce moment-là que j’ai pris la peine de lui demander.
Les flux de trésorerie sont également essentiels au succès de tout investissement immobilier.
Le loyer doit être suffisant non seulement pour couvrir le coût mensuel du financement, des impôts fonciers, de l’assurance et des services publics payés par le propriétaire, mais il doit également fournir un profit, ainsi qu’une allocation pour certaines de ces dépenses imprévues. Des dépenses comme un nouveau toit ou une fournaise.
Mais whoodda pensé? Certainement pas moi alors que j’étais encore dans ma « phase experte ».
6. Rechercher des offres aux mauvais endroits
Lorsque vous cherchez à acheter un investissement immobilier, vous ne trouverez pas vraiment de bonnes affaires dans les petites annonces des journaux (où j’ai trouvé mon « affaire ») ou même sur le service local d’annonces multiples. Il est plus probable que vous trouviez une propriété gagnante grâce au bouche-à-oreille et à d’autres canaux détournés. Il s’agit souvent de localiser les ventes immobilières en difficulté avant qu’elles n’arrivent sur le marché.
Le problème est que l’investissement immobilier est très compétitif. Vous n’êtes jamais la seule personne à chercher la prochaine grosse affaire. Pour cette raison, tous les endroits habituels où vous pourriez trouver une propriété sont rapidement choisis, peu qu’il y en ait.
Un investissement immobilier réussi demande beaucoup de patience et d’investissement en temps. Vous devez faire beaucoup de recherches et apprendre à connaître beaucoup de gens afin de trouver les offres qui le feront fonctionner.
7. Ne laissez jamais la cupidité contrôler vos actions
Tant de gens se sont enrichis en investissant dans l’immobilier qu’il est difficile d’ignorer l’opportunité, même si vous n’en savez rien. C’est ce qu’on appelle la cupidité, et la combinaison de gros profits et d’infopublicités télévisées astucieuses peut la rendre trop belle pour être ignorée.
Mais ce n’est jamais une décision basée sur la réalité financière, ou même une évaluation raisonnable de vos propres compétences. C’est basé uniquement sur la cupidité. Vous voyez beaucoup d’argent se faire, et vous voulez y participer. Mais vouloir y participer et pouvoir y arriver sont deux choses très différentes.
À partir de maintenant, je m’en tiendrai à ce que je sais et laisserai la promesse de richesses instantanées aux personnes qui écriront des livres à ce sujet.
C’est mon histoire. Êtes-vous déjà tombé dans ce qui s’est avéré être un stratagème pour gagner de l’argent ? Partagez et aidez-moi à me sentir mieux à propos de mon propre crash-and-burn.
Ce message a été initialement publié sur Forbes.com.
