7 règles que j’ai apprises après avoir fait faillite dans l’investissement immobilier

Ce qui suit est une histoire vraie soumise par un collègue blogueur.

Créer de la richesse à long terme dans l’investissement immobilier consiste à comprendre les règles et à ne pas se ruiner.

Je possédais sept maisons à l’âge de 24 ans. J’étais all-in sur le rêve de richesses immobilières et de conduire une Porsche Boxster. Je tirais près de six chiffres par an grâce aux loyers et à un emploi à temps plein.

Deux ans plus tard, j’étais cassé.

C’est pourquoi je peux m’identifier à l’histoire de Jeff sur les leçons qu’il a apprises en investissant dans l’immobilier. Il a appris très vite que certaines richesses immobilières sont trop belles pour être vraies.

Je n’ai pas tout à fait reconstruit mon empire immobilier à son ancienne gloire, mais j’ai créé une source constante de flux de trésorerie qui augmentera avec le temps.

Si vous avez déjà rêvé de vous lancer dans l’investissement immobilier, rêvé de gagner des millions dans l’immobilier, vous devez éviter les escroqueries et les mythes vendus par les vendeurs d’infopublicités.

Vous devez comprendre les sept règles immobilières qui créeront de la richesse à long terme.

Comment j’ai commencé dans l’immobilier

J’ai commencé comme agent immobilier commercial pendant ma troisième année de collège.

J’ai toujours été attiré par les histoires de richesses immobilières par des promoteurs comme Sam Zell et Donald Trump. J’adorais l’idée de prendre un terrain vague ou un bâtiment et de le transformer en caisse enregistreuse.

La vente de biens immobiliers commerciaux n’était que le début. Je voulais être promoteur, investisseur, propriétaire.

Le marché des propriétés commerciales n’avait pas encore rebondi en 2002, mais le marché résidentiel était en plein essor. J’ai vu la promesse d’une appréciation rapide et d’argent facile grâce au financement et j’ai décidé de faire le changement.

J’ai commencé à acheter des maisons unifamiliales avec 10 % d’acompte sur l’argent que j’ai économisé en servant dans le Corps des Marines et lorsque j’ai obtenu mon premier emploi dans la finance d’entreprise. Je me suis concentré sur… ‘quartiers bon marché‘ où je pourrais acheter des propriétés délabrées pour la moitié du prix que j’aurais à payer dans des quartiers plus agréables de la ville.

Je me suis dit que je pouvais toujours obtenir des loyers décents sur le marché pour des maisons qui coûtaient dix ou vingt mille dollars de moins, de sorte que les rendements seraient plus importants.

Cela finirait par être mon première erreur.

Mais j’avais faim alors je me suis cassé les fesses en réparant des propriétés, en refinançant pour encaisser la valeur améliorée et en plaçant l’argent dans une autre propriété.

J’allais être riche.

Mon empire immobilier commence à s’effondrer

En l’espace de trois ans, j’ai construit jusqu’à six propriétés, plus ma propre maison. À un moment donné, j’ai estimé mes propriétés à un peu plus d’un demi-million de dollars, dont environ un cinquième en capitaux propres.

Peut-être que je n’étais pas riche selon certaines définitions, mais ce n’était pas mal pour un jeune de 24 ans qui venait de sortir de l’université.

Puis tout a commencé à s’effondrer.

Mes six propriétés locatives produisaient des flux de trésorerie constants, mais uniquement parce que je faisais moi-même la majeure partie du travail. J’étais mon propre électricien, peintre et gestionnaire immobilier. Vous avez eu l’idée.

Le marché de Des Moines est assez petit et il est difficile de trouver un gestionnaire immobilier pour gérer les propriétés unifamiliales.

J’ai trouvé quelques entreprises, mais toutes voulaient facturer plus de 15% sur les revenus locatifs bruts. Cela aurait signifié payer la quasi-totalité des flux de trésorerie des propriétés puisque les paiements hypothécaires ont absorbé la plupart des loyers.

La gestion immobilière était terminée, j’étais donc obligé de le faire moi-même tout en jonglant avec un travail à temps plein et des cours du soir pour ma maîtrise.

L’inconvénient des propriétés moins chères de l’autre côté des voies était les maux de tête constants des locataires, les plaintes des inspecteurs du logement de la ville lorsque les propriétés étaient maltraitées et les travaux manquants expulsant un locataire devant le tribunal.

J’ai commencé à négliger mes propriétés.

Comme un investisseur boursier dans un marché baissier, j’évitais même de penser à mes maisons. Lorsqu’un locataire déménage ou est expulsé, la propriété peut rester vacante pendant un mois avant que je passe la semaine nécessaire à la rénover et à la remettre sur le marché.

Les maisons vides signifiaient que je payais de ma poche pour couvrir les versements hypothécaires, et cela ne pouvait pas durer.

J’ai commencé à manquer des paiements de prêt et j’ai détruit mon pointage de crédit. Cela signifiait plus de refinancement et plus d’argent facile de la banque.

Épuisé et complètement désabusé, j’ai commencé à vendre des propriétés pour tout ce que je pouvais obtenir.

C’était en 2006 et le marché commençait à sortir de la bulle immobilière, ce qui signifiait parfois vendre une maison juste pour rembourser l’hypothèque.

Les mythes de l’investissement immobilier que j’ai appris à la dure

Je possède encore quelques immeubles locatifs et je crois en la valeur à long terme de l’investissement immobilier. Malheureusement, il y a beaucoup de mythes là-bas, trop d’infopublicités de 3 heures du matin vendant des stratégies à chaud pour devenir riche rapidement.

Premièrement, l’immobilier est pas un investissement pour devenir riche rapidement.

Les vraies histoires de richesses immobilières se créent au fil des décennies, voire des générations. Le père de Donald Trump était déjà un promoteur immobilier prospère et Sam Zell gère des propriétés depuis le début des années 1960.

C’est un retour solidemais pas quelque chose qui va faire de vous un millionnaire du jour au lendemain.

Les seules personnes qui s’enrichissent rapidement en investissant dans l’immobilier sont celles qui vendent les stratégies à des investisseurs sans méfiance.

Un autre mythe dans l’investissement immobilier est qu’il s’agit d’une caisse enregistreuse, il suffit de sonner la cloche et de regarder les flux de trésorerie.

En fait, la majeure partie de votre rendement provient des avantages fiscaux et de l’appréciation à long terme des propriétés. Si vous tirez parti de vos propriétés endettées, la majorité de vos loyers sont engloutis par les versements hypothécaires et la gestion immobilière.

Vous pourrez peut-être embaucher un gestionnaire immobilier, transformant vos propriétés en revenus passifs, mais cela est hors de question pour de nombreux investisseurs individuels. Il n’y a tout simplement pas assez de liquidités pendant les premières années de croissance de votre empire immobilier pour vous permettre une gestion professionnelle.

7 règles pour investir dans l’immobilier (dans le bon sens)

Peu d’investissements ont créé autant de richesse familiale que l’immobilier, mais il est facile de tomber dans le piège des mythes et des arnaques. Gagner de l’argent avec des biens locatifs, je veux dire créer de vrais actifs qui vous rendront riche à long terme, c’est éviter ces mythes.

Règle immobilière #1 – La première chose que vous devez faire est d’apprendre à trouver la juste valeur d’une propriété avant de l’acheter. Tout investissement peut être une bonne affaire pour le bon prix, mais il n’est pas toujours facile de trouver ce prix pour l’immobilier.

• Trouvez au moins cinq maisons similaires vendues au cours de la dernière année dans le même quartier. Vous pouvez généralement le trouver via le bureau de l’évaluateur du comté ou via des sites tels que Zillow.
• Divisez le prix de vente des maisons vendues par leurs pieds carrés, puis faites la moyenne du nombre.
• Multipliez ce prix moyen par pied carré par la surface habitable de la propriété que vous souhaitez acheter pour obtenir une estimation de sa juste valeur.

Règle immobilière #2 – Estimez le coût de la gestion de la propriété dans les moindres détails.

Cela signifie faire la moyenne des loyers du marché dans la région, en déduisant la vacance et la gestion immobilière. Jusqu’à ce que vous ayez une bonne idée des autres coûts comme les services publics et l’entretien, soyez prudent avec vos estimations.

• Préparez trois estimations de votre flux de trésorerie pour chaque propriété. Une estimation devrait calculer tous les coûts dans le pire des cas, le plus élevé que vous pensez qu’ils pourraient être sur une année donnée.
• Soyez réaliste quant au temps que vous pouvez consacrer à la gestion de vos propres propriétés. Envisagez d’intégrer au moins une aide à temps partiel pour l’entretien ou la gestion.

Règle immobilière #3 – N’achetez que des propriétés de qualité dans lesquelles vous seriez à l’aise de vivre. Vous aurez de meilleurs locataires et vous aurez moins d’inoccupation. On ne sait jamais, si les choses ne se passent pas comme prévu, vous pourriez finir par vivre dans l’une de vos locations.

Règle immobilière #4 – Les infopublicités de 3 heures du matin vous diront que le secret de la richesse immobilière est de s’endetter le plus possible et d’acheter le plus de maisons possible le plus rapidement possible.

Cette stratégie donne lieu à des présentations PowerPoint passionnantes mais ne mène qu’à l’épuisement professionnel et à la faillite.

Règle immobilière #5 – Allez-y doucement, achetez quelques maisons au cours de votre première année et obtenez une idée de ce qu’il faut pour gérer l’immobilier. Vous bâtirez une entreprise à long terme et éviterez de vous mettre au-dessus de votre tête.

Règle immobilière #6 – Envisagez de rejoindre ou de créer un club d’investissement immobilier avec d’autres propriétaires. Cela m’a énormément aidé à reconstruire mon empire naissant.

• Trouvez d’autres investisseurs immobiliers par le biais d’agents immobiliers, d’entrepreneurs et en ligne.
• Essayez de trouver des personnes ayant des compétences dans différents aspects de l’immobilier, des agents aux entrepreneurs, aux avocats et aux gestionnaires immobiliers. La mise en commun de vos compétences signifie que tout le monde n’a pas besoin d’être un expert en tout.
• Il existe différentes manières de créer le groupe, des associations formelles où vous mettez en commun votre argent pour des investissements aux groupes informels où vous échangez simplement des idées et vous entraidez avec des services.

Règle immobilière #7 – Enfin, diversifiez au maximum vos placements immobiliers.

Le coût d’une seule propriété signifie que de nombreux investisseurs individuels sont obligés de posséder un type de propriété sur un marché. Cela signifie tous les risques d’un ralentissement du type de biens immobiliers ou du marché local.

• Achetez différents types de biens, y compris résidentiels, bureaux, entrepôts, loisirs et entrepôts.
• Achetez sur différents marchés à travers les États-Unis si possible.
• Une façon de diversifier votre portefeuille immobilier direct consiste à détenir des FPI ou un financement participatif immobilier qui vous permet d’acheter une position en actions avec quelques milliers plutôt qu’avec des dizaines de milliers.

Comme tout investissement, l’immobilier peut vous rendre riche si vous savez éviter les plus gros pièges.

Être un investisseur immobilier à long terme, c’est comprendre les règles qui vous empêcheront de perdre votre argent comme je l’ai fait. Ne laissez pas l’histoire vous empêcher de poursuivre vos rêves immobiliers. J’investis toujours dans des immeubles locatifs et je serai à nouveau riche, un jour.