Comment acheter une résidence secondaire qui s’amortit elle-même

Des données récentes du US Census Bureau montrent que les ventes de maisons ont augmenté de plus de 17 % en juin 2020 par rapport au mois précédent, et de plus de 13 % par rapport à l’année précédente. Ceux qui ont les moyens d’acheter une résidence secondaire sont avisés de contracter une dette hypothécaire (ou de réorganiser leur dette actuelle) dans le contexte actuel de faibles taux d’intérêt.

Avec des taux hypothécaires bas sur 30 ans, posséder un bien locatif qui «s’amortit» grâce aux revenus locatifs mensuels est particulièrement lucratif avec un paiement hypothécaire nettement inférieur. Si vous êtes curieux d’acheter une résidence secondaire et de la louer, continuez à lire pour découvrir les principaux problèmes dont vous devez être conscient, les coûts cachés pour devenir propriétaire, et plus encore.

Facteurs importants lors de l’achat d’une location à court terme

Les problèmes liés à l’achat d’une maison de location varient considérablement selon l’endroit où vous envisagez d’acheter. Après tout, l’achat d’un chalet de ski dans une zone de tourisme et d’attractions saisonniers peut nécessiter des considérations différentes de l’achat d’une maison dans une grande région métropolitaine où les touristes visitent toute l’année.

Mais il y a certains facteurs que chaque propriétaire potentiel devrait prendre en compte, quel que soit son emplacement. Voici quelques-unes des considérations les plus importantes :

• Emplacement. Les consommateurs louent des maisons de vacances presque partout, mais vous voudrez vous assurer que vous recherchez des maisons dans une région où les locations à court terme sont populaires et viables. Vous pouvez effectuer des recherches de base sur AirDNA.co, un service de données et d’analyse de location à court terme, ou vérifier les locations concurrentes dans la région que vous envisagez.
• Frais de gestion immobilière. Si vous envisagez de faire appel à une société de gestion immobilière pour gérer votre location à court terme au lieu de la gérer vous-même, vous devriez vous renseigner sur le montant que les autres propriétaires paient pour la gestion. Comparez également les frais d’inscription de votre résidence secondaire avec une plateforme comme Airbnb ou VRBO.
• Impôts. Les impôts fonciers peuvent être plus élevés sur les résidences secondaires puisque vous n’êtes pas admissible à une exemption de propriété familiale. Cela signifie des coûts fixes plus élevés chaque mois, ce qui pourrait rendre plus difficile la couverture de votre hypothèque avec des revenus locatifs.
• Concurrence. Vérifiez si une zone de location que vous envisagez est pleine de locations concurrentes qui ne sont jamais pleines. Vous pouvez trouver ces informations sur VRBO ou Airbnb en consultant diverses locations et en consultant leurs calendriers de réservation.
• Frais de location potentiels. Consultez les sites de location pour voir combien vous pourriez être en mesure de facturer pour votre résidence secondaire sur une base nocturne, hebdomadaire ou mensuelle.

5 étapes pour louer votre résidence secondaire

Avant d’acheter une résidence secondaire, prenez le temps d’exécuter différents scénarios en utilisant des chiffres réalistes basés sur le marché locatif que vous visez. À partir de là, les étapes suivantes peuvent vous guider dans la préparation de votre propriété pour le marché de la location à court terme.

1. Étudiez le marché

Tout d’abord, vous voudrez avoir une compréhension générale du marché locatif dans lequel vous entrez. Combien coûte la location moyenne à court terme pour chaque nuit ou chaque semaine ? Quel est le taux de vacance moyen des locations sur une base annuelle ?

Faites des recherches sur votre marché locatif local, le prix moyen des locations dans votre région, les diverses fonctionnalités offertes par les locations concurrentes, et plus encore.

Élément d’action: Creusez ces chiffres en utilisant AirDNA.co. Entrez simplement un code postal ou une ville et vous découvrirez le tarif moyen par nuit, le taux d’occupation, les revenus, etc. Bien que certaines fonctionnalités du site nécessitent un abonnement mensuel, vous pouvez obtenir gratuitement des informations de base sur votre marché locatif.

2. Connaissez vos chiffres

Vous devez connaître un tableau de nombres réels avant de louer votre résidence secondaire, notamment les suivants :

• Prix ​​moyen par nuit
• Taux d’occupation moyen
• Coûts fixes, tels que votre paiement hypothécaire, les taxes et l’assurance pour la location
• Frais de gestion locative et frais de ménage entre locataires
• Coûts fixes supplémentaires pour des éléments tels que le ramassage des ordures, l’accès à Internet et la télévision par câble
• Les coûts de commercialisation de votre espace sur une plateforme comme VRBO ou Airbnb, qui peuvent être forfaitaires ou 3 % de vos frais de location selon la plateforme

Vous utiliserez ces chiffres pour déterminer le coût d’exploitation mensuel moyen de votre résidence secondaire et le revenu potentiel que vous pourriez être en mesure d’apporter. Sans exécuter ces chiffres au préalable, vous vous retrouvez dans une situation où votre location à court terme n’a pas s’autofinancer et où vous devez compléter vos dépenses d’exploitation chaque mois.

Élément d’action: Rassemblez tous les coûts liés à l’exploitation de votre location à court terme spécifique, puis calculez le tout avec des chiffres mensuels et annuels que vous pouvez planifier.

3. Achetez la bonne assurance

Si vous envisagez d’utiliser votre résidence secondaire comme location à court terme, vous devrez souscrire une assurance location saisonnière. Ce type d’assurance habitation est différent du type que vous achetez pour votre résidence principale. C’est même unique en ce qui concerne la couverture d’assurance propriétaire puisque vous devez avoir une assurance en place pour votre résidence secondaire et son contenu.

Certaines polices de location de vacances vous permettent de payer à l’utilisation et offrent les avantages de l’assurance habitation (comme la couverture des biens, la responsabilité civile, etc.) ainsi qu’une protection spéciale lorsque votre propriété est louée à un tiers.

Élément d’action: Cherchez un plan d’assurance habitation spécialement conçu pour les locations de vacances. Consultez nos meilleurs choix pour les meilleures compagnies d’assurance habitation.

4. Créer un plan de gestion immobilière

Si vous habitez à proximité de votre résidence secondaire, vous voudrez peut-être la gérer vous-même. Il n’y a rien de mal à cette option, mais vous devez prévoir de recevoir des appels et de gérer les problèmes à toute heure de la journée.

De nombreux propriétaires de locations à court terme paient une société de gestion immobilière pour communiquer avec leurs locataires, gérer chaque période de location et gérer tout problème qui survient. Les administrateurs de biens peuvent également mettre en place des nettoyages entre chaque location et aider à la commercialisation de votre bien.

Élément d’action: Créer un plan de gestion immobilière et comptabiliser tous les coûts. La plupart des gestionnaires immobiliers facturent 25% à 30% du coût de location sur une base continue, vous ne pouvez donc pas ignorer cette composante de la possession d’une location à court terme.

5. Commercialisez votre espace

Assurez-vous de commercialiser votre espace de manière appropriée, ce qui signifie généralement payer pour des photos professionnelles et créer une liste précise et invitante sur les plateformes que vous avez choisies. Votre gestionnaire immobilier peut vous aider à créer un plan de marketing pour votre location de vacances, mais vous pouvez bricoler cette composante de votre activité secondaire si vous êtes féru de technologie et de médias.

Élément d’action: Engagez un photographe pour prendre des photos professionnelles de votre location et rédiger la description et l’annonce de votre location.

Risques liés à l’achat d’une location à court terme

Devenir propriétaire n’est pas pour les âmes sensibles. Il y a beaucoup de choses qui peuvent mal tourner, mais voici les principaux risques à prévoir :

• Barrages routiers du gouvernement. Dans les destinations allant de New York à Barcelone, les responsables gouvernementaux ont sévi contre les locations à court terme et ont tenté de limiter leur capacité à fonctionner. De nouvelles règles pourraient rendre la gestion de votre entreprise plus coûteuse, difficile, voire impossible.
• Votre maison pourrait être endommagée de façon irréparable. Si vous lisez les babillards électroniques d’Airbnb et d’autres forums de propriétaires, vous trouverez une quantité infinie d’histoires de location cauchemardesques de maisons saccagées et de locations subissant des milliers de dollars de dommages.
• Crash du marché immobilier. Si le marché du logement s’effondre à nouveau comme en 2008, vous constaterez peut-être que vous devez plus que la valeur de votre résidence secondaire à un moment où il est de plus en plus difficile de trouver des locataires.
• Dépendance au tourisme. Comme nous l’avons vu pendant la pandémie, des circonstances indépendantes de notre volonté peuvent mettre un terme brutal aux voyages et au tourisme. Étant donné que les locations à court terme dépendent généralement du tourisme pour rester à flot, la diminution des voyages peut affecter rapidement la viabilité de votre entreprise.
• Coûts et frais courants élevés. Des taxes foncières, des frais de gestion immobilière, des frais de nettoyage et des coûts d’entretien plus élevés peuvent rendre l’exploitation d’une location à court terme coûteuse à long terme. Si vous ne tenez pas compte de tous les coûts et frais impliqués, vous risquez de perdre de l’argent sur votre maison de vacances au lieu que la propriété « s’autofinance ».

L’essentiel

Une location à court terme peut être une opportunité commerciale viable, selon l’endroit où vous souhaitez acheter et les spécificités du marché locatif local. Mais il y a beaucoup de facteurs à considérer avant de sauter le pas.

Avant d’investir des centaines de milliers de dollars, réfléchissez à tous les coûts et risques potentiels encourus. Vous voudrez vous assurer que vous avez effectué des recherches approfondies et que vous avez calculé les chiffres pour chaque scénario possible afin de prendre une décision éclairée.