Le guide de propriété à lire absolument pour acheter des maisons saisies et gagner de l’argent… de l’argent sérieux

by mza9af54
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Il s’agit du 2e volet de mon pote Eric Moorman, que je considère comme un génie de l’investissement immobilier. Assurez-vous de consulter son premier message « Comment je gagne 250 000 € par an en investissant dans l’immobilier« , au cas où vous l’auriez manqué. De plus, si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement immobilier, assurez-vous de vous abonner à notre newsletter gratuite ci-dessous.

Ce n’est pas une surprise; il y a BEAUCOUP de saisies sur le marché immobilier en ce moment.

Il n’est pas non plus surprenant que ces maisons puissent être achetées à des prix très avantageux.

En fait, les saisies immobilières, à mon avis, sont la chose la plus en vogue dans l’investissement immobilier.

Le marché en est plein, et les banques en retiennent des milliers, pour ne pas inonder encore plus le marché. Comme la plupart d’entre vous le savent, les banques ne sont pas dans le domaine de l’immobilier. Ils ont pour activité de prêter de l’argent.

Lorsqu’une banque obtient une forclusion, il s’agit d’un actif toxique dans les livres de la banque. Aujourd’hui, plus qu’à tout autre moment de l’histoire, les banques se débarrassent de ces actifs toxiques pour quelques centimes sur le dollar.

Avant de quitter votre emploi de jour et de décider que vous allez devenir riche en achetant et en vendant des saisies, sachez ceci :

Le mot forclusion signifie plusieurs choses différentes et comporte plusieurs étapes différentes. Selon le stade de forclusion d’une maison, cela dépendra du degré de risque que vous prendrez. Examinons les différentes étapes de la forclusion et les aspects positifs et négatifs de l’achat à chaque étape.

Avant de poursuivre votre lecture, comprenez que chaque État gère les saisies différemment. Les délais et les exemples que je donne ci-dessous ne seront pas nécessairement la norme pour l’endroit où vous vivez.

La pré-saisie

La première étape du processus de forclusion est connue sous le nom de pré-forclusion. Cela signifie que la personne qui détient l’hypothèque est en retard sur ses paiements. Selon la banque, les paiements peuvent avoir entre 3 et 12 mois de retard. Oui, certaines banques ne démarrent pas la période de pré-forclusion avant 12 mois !

A ce stade, le propriétaire habite toujours la maison. Des intérêts et des pénalités s’accumulent sur leur prêt, mais la seule chose qui se passe vraiment, c’est que leur pointage de crédit diminue (rapidement) et qu’ils reçoivent beaucoup de lettres par la poste de la banque. La banque n’a pas encore décidé de procéder à une saisie complète, car elle tente de trouver une solution avec le propriétaire de la maison et d’économiser le coût très élevé du processus de saisie.

Le positif à l’achat à ce stade du processus de forclusion est que vous avez évidemment un vendeur motivé. Selon leur situation, ils peuvent être disposés à vendre leur maison très bon marché, afin d’éviter la saisie et d’économiser ce qu’ils peuvent de leur crédit.

Le point négatif est qu’ils n’ont peut-être pas beaucoup de capitaux propres dans la maison et que, par conséquent, leur motivation peut ne pas être un facteur. Il ne sert à rien à un investisseur d’acheter une maison quand elle vaut ce que le vendeur doit dessus (ou comme c’est le cas avec de nombreuses propriétés sur ce marché, la maison ne vaut pas ce que le vendeur doit).

Vous cherchez la motivation mais vous faites des achats sur fonds propres.

Sans entrer trop dans la stratégie d’investissement, sachez que dans certains cas, il peut être intéressant de rattraper les retards de paiement et d’acheter la maison avec un financement créatif. Nous n’en discuterons pas dans cet article, mais sachez que c’est une option viable et dont nous discuterons dans de futurs articles.

La vente à découvert

La prochaine étape du processus de forclusion est lorsque vous pouvez acheter la maison sur une vente à découvert. Une vente à découvert, c’est quand la banque est prête à prendre moins pour la maison que ce qui est actuellement dû sur la propriété. Il n’y a pas de période de temps définie pour le moment où une maison passe du statut de pré-forclusion à la banque qui est prête à faire une vente à découvert dessus.

Lorsque la banque a décidé d’effectuer une vente à découvert, elle en est arrivée à la conclusion que le propriétaire actuel ne pourra pas rembourser ses arriérés et continuer avec l’hypothèque. La seule raison pour laquelle une banque acceptera une vente à découvert est de renoncer au long processus et au coût élevé de la saisie de l’hypothèque en souffrance.

Il y a quelques points positifs et BEAUCOUP de points négatifs à acheter à ce stade du verrouillage. Certains investisseurs adorent acheter à ce stade, mais comme vous le verrez, cela représente beaucoup de travail, prend énormément de temps et produit rarement une transaction.

Le point positif de l’achat d’une maison en vente à découvert est que vous pouvez obtenir une remise très importante…. C’est à peu près tout!

Les points négatifs sont les suivants : le propriétaire actuel doit demander une vente à découvert, en envoyant de nombreuses informations financières pour convaincre la banque qu’il n’est plus en mesure de payer son hypothèque.

Cela prend une éternité !

Une fois que la maison a été approuvée pour une vente à découvert, le propriétaire actuel doit accepter votre prix, puis l’envoyer à la banque pour approbation. Ce processus prend également une éternité (plusieurs mois). Une vente à découvert peut facilement prendre 6 à 9 mois, et j’ai vu des cas où cela a pris plus d’un an.

Voici la réalité effrayante des ventes à découvert, c’est peut-être jusqu’au bout et vous pensez que l’accord sur lequel vous travaillez depuis des mois est sur le point d’aboutir et BOOM, la banque le rejette. Il y a de l’argent à gagner dans les ventes à découvert, mais ce n’est certainement pas une méthode pour fonder votre activité d’investissement.

Aller aux enchères

Jour 148/365 - Maison solitaire Big Sky

La troisième étape du processus de forclusion est lorsque la propriété est mise aux enchères sur les marches du palais de justice. C’est le moment le plus dangereux pour acheter, et seuls les investisseurs chevronnés devraient tenter d’acheter aux enchères du palais de justice !

À ce stade, la banque a parcouru les aspects juridiques du processus de forclusion et la maison est mise aux enchères. La banque enverra un représentant pour enchérir au moins sur ce qui est dû sur la propriété, et quiconque est prêt à payer plus peut acheter la maison.

Les points positifs sont que s’il y a une tonne de fonds propres dans la maison, vous pouvez avoir une chance de faire une bonne affaire. Voici les points négatifs. L’individu peut souvent encore être dans la maison à ce stade ! Même si vous l’achetez, ils peuvent le jeter en partant. Par conséquent, vous n’avez aucun moyen de calculer ce que seront vos réparations sur la maison.

De plus, à ce stade, la banque NE supprime PAS nécessairement tous les privilèges de la propriété. Vous pouvez acheter la maison et découvrir qu’il existe un privilège de mécanicien, un privilège de la ville ou divers autres privilèges dont VOUS avez maintenant hérité.

En outre, chaque État dispose d’une période de rachat pour que le propriétaire précédent rattrape l’hypothèque et tous les frais, après la vente aux enchères.

Certes, c’est TRÈS improbable, mais c’est quelque chose à considérer. De plus, aux marches du palais de justice, l’acheteur est tenu de déposer une grosse somme d’argent à titre de dépôt, avec une très petite fenêtre pour trouver le solde restant.

Si vous n’êtes pas un acheteur au comptant, vous aurez beaucoup de mal à acheter ces propriétés. Encore une fois, il y a de l’argent à gagner en achetant des maisons aux enchères du palais de justice, mais c’est très dangereux, et il y a plusieurs choses que vous pouvez découvrir une fois que vous avez acheté la propriété qui changent complètement les perspectives financières de la transaction.

Si l’expression «Acheteur, méfiez-vous» était toujours appropriée, c’est lors de l’achat sur les marches du palais de justice!

REO… Speedwagon? Pas assez

La dernière étape du processus de forclusion est ma préférée. C’est le point où la maison devient un « REO ». Une fois qu’une vente aux enchères sur les marches du palais de justice a lieu et que personne n’enchérit plus que l’enchère de la banque, la propriété retourne à la banque et devient un REO ou « Biens immobiliers possédés » propriété.

À ce stade, la banque s’occupe de cet actif toxique depuis un bon moment, sans argent entrant et seulement argent sortant ! Vous devez comprendre les coûts de la banque pour comprendre pourquoi elle est extrêmement motivée à vendre ces propriétés.

Comme indiqué précédemment, la banque a cet actif non performant dans ses livres depuis longtemps. Ils ont dépensé de l’argent en frais d’avocat, en préservation de biens, en assurances, etc. La plupart des grandes banques ont des milliers de ces actifs non performants et elles en ont terriblement besoin.

Les avantages de l’achat à ce stade sont nombreux. Premièrement, une fois que la propriété est un REO, lorsque la banque vend la propriété, elle est tenue de délivrer un titre propre et de supprimer tous les privilèges. Ainsi, vous n’aurez aucune surprise une fois que vous aurez acheté la maison.

De plus, personne ne vivra dans la maison à ce stade. La banque a vu que les anciens propriétaires avaient quitté la propriété, sans aucune chance de rembourser leur prêt. Les inconvénients de l’achat à ce stade sont que les anciens propriétaires laissent souvent la maison en mauvais état. Selon la façon dont vous le regardez, cela peut ne pas être négatif du tout. Plus une propriété est en mauvais état, meilleure est la remise. Lorsque vous devenez bon pour estimer les réparations, c’est simplement un facteur qui entrera dans votre offre.

Cela peut vous surprendre, mais en tant qu’investisseur, la maison importe peu lorsqu’il s’agit d’obtenir un chèque.

Je ne dis pas que l’état de la propriété ne joue aucun rôle dans la décision de poursuivre un investissement, mais l’état de la maison n’est pas le facteur principal.

Mon point est, ne vous éloignez pas des maisons qui sentent le pipi de chat ou qui sont en mauvais état, il y a de l’argent là-bas ! De nombreuses maisons actuellement sur le marché ne pourront pas être financées par une banque, en raison de leur état. Cela ne sert que de bonus pour vous, l’investisseur !

Au moment d’écrire ces lignes, Fannie Mae, Freddie Mac et FHA (Federal Housing Administration) détiennent à eux seuls près de 250 000 maisons REO. En tant qu’investisseur, le marché des saisies est certainement quelque chose auquel vous devriez également prêter attention.

Bien qu’il existe différentes étapes de forclusion et que chaque étape comporte un niveau de risque différent, chaque étape permet également de créer une énorme quantité de richesse. Bien qu’il existe plusieurs pistes sur lesquelles se concentrer lorsqu’on essaie de gagner de l’argent dans l’immobilier, sur ce marché, peu se rapprochent du pouvoir d’exploiter les capitaux propres des REO en difficulté bancaire.

Concentrez-vous sur votre éducation et apprenez le processus de forclusion, puis allez gagner de l’argent !

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