Le débat entre le loyer et l’achat d’une maison est un débat en cours, qui semble augmenter et diminuer avec la valeur des propriétés.
Alors que les prix de l’immobilier atteignent désormais des niveaux records, le débat est plus que jamais d’actualité.
Cela est particulièrement vrai sur les marchés à prix élevés, où les prix de l’immobilier ont atteint des niveaux vertigineux, et nécessiteront un investissement financier massif – si cela est même possible.
Tout d’abord : votre lieu de résidence entre en ligne de compte dans la décision de louer ou d’acheter
Il ne faut pas s’étonner que la géographie joue un rôle majeur dans la décision de louer ou d’acheter une maison.
Dans certains marchés, avec des prix immobiliers très élevés ou une abondance de logements locatifs, la location sera le meilleur choix. Mais dans d’autres, où les loyers sont plus élevés que le paiement d’une maison typique, l’achat s’impose comme la stratégie préférée.
Un rapport de CNBC à la fin de l’année dernière, Il vaut mieux louer que d’acheter sur le marché du logement d’aujourd’hui, a révélé que l’achat d’une maison est désormais moins cher que la location dans seulement 35 % des comtés américains. Ils signalent que la location est un meilleur investissement que l’achat dans 16 des 23 principaux marchés métropolitains.
Les régions métropolitaines où il est préférable de louer comprennent Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco et Seattle. Cependant, l’achat surpasse la location dans une grande partie du Midwest et du Nord-Est, Chicago et Cleveland étant les meilleurs endroits pour acheter.
San Francisco est un exemple classique. Au milieu de cette année, le prix de vente médian d’une maison unifamiliale a atteint la somme incroyable de 1,7 million de dollars et de 1,3 million de dollars pour les condos. Acheter à ces niveaux de prix peut être hors de question pour la grande majorité des ménages.
En revanche, le prix médian d’une maison à Buffalo est de 115 750 €, contre un loyer mensuel moyen de 1 100 €. De tels chiffres font de la possession un meilleur investissement que de la location, puisque le paiement mensuel pour la maison au prix médian sera inférieur au loyer mensuel moyen.
Si vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire, cela n’a pas d’importance
C’est un autre fait fondamental de la vie quand il s’agit de l’achat d’une maison.
En termes simples, la question du loyer par rapport à l’achat d’une maison ne s’applique pas si vous ne pouvez pas vous qualifier auprès d’un prêteur hypothécaire pour le financement.
Cela peut inclure plusieurs facteurs, notamment :
- Revenu insuffisant ou instable.
- Mauvais dossier de crédit.
- Dettes et obligations non liées au logement excessives.
- Manque de fonds pour un acompte.
Si vous espérez acheter une maison à l’avenir, la bonne nouvelle est que chacun de ces problèmes peut être résolu à l’avenir. Cela prendra du temps, mais c’est certainement faisable.
En attendant, nous allons concentrer ce débat sur la question du loyer par rapport à l’achat en supposant que vous avez les ressources financières pour acheter.
Louer ou acheter une maison : qu’est-ce qui vous convient le mieux ?
Il y a beaucoup de facteurs qui entrent dans la décision de louer ou d’acheter une maison. Tous n’ont pas non plus à voir avec l’argent.
Ci-dessous, nous décomposerons chaque facteur individuellement, discuterons des détails de la façon dont il affecte la location ou la propriété, puis tenterons de déclarer un gagnant dans chaque catégorie.
Paiement mensuel vs coût réel
Celui-ci est peut-être le plus compliqué de tous. Si vous achetez une maison pour 300 000 €, avec une mise de fonds de 60 000 € (20 %), vous aurez besoin d’une hypothèque de 240 000 €. À 4 % pour un prêt de 30 ans, la mensualité hypothécaire sera de 1 145 €. Les taxes foncières, à 3 000 € par année, ajouteront 250 € supplémentaires à votre paiement mensuel. Vous devriez également calculer 100 € de plus pour l’assurance habitation.
Cela portera le coût mensuel total d’achat à 1 395 €.
Si le coût de location de la même maison est de 1 800 € par mois, l’achat sera certainement le meilleur choix.
Mais disons qu’au lieu de faire un acompte de 20 %, vous partez avec seulement 5 %. Cela augmentera votre hypothèque à 285 000 €. À 4 % pour un prêt de 30 ans, le paiement hypothécaire lui-même sera de 1 360 €. Vous devrez également ajouter 350 € pour les taxes foncières et l’assurance habitation, ce qui porte le total à 1 710 €.
Mais ce n’est pas la fin de l’histoire. En versant 5 % de mise de fonds, vous devrez payer une assurance hypothécaire privée. La prime mensuelle sur un 285 000 € qui représente 95 % de la valeur de la maison ajoutera environ 185 € au paiement.
Cela portera le coût mensuel total d’achat à 1 895 €.
Mais il y a une autre variable pour les propriétaires : les coûts de réparation et d’entretien.
HGTV rapporte que les coûts annuels moyens de réparation et d’entretien pour les propriétaires se situent entre 1 % et 3 % du prix d’achat de la maison. Pour une maison achetée 300 000 €, en utilisant le point médian de 2 %, les coûts de réparation et d’entretien s’élèvent à 6 000 € par année. Cela ajoutera environ 500 € à votre paiement mensuel, que vous versiez 5 % ou 20 %.
Avec une mise de fonds de 20 %, la mensualité monte alors à 1 895 €. Avec une mise de fonds de 5 %, il monte à 2 395 €.
Gagnant: Location
Stabilité d’emploi
Il s’agit d’un critère de loyer par rapport à l’achat souvent sous-estimé. Si vous avez un emploi très stable ou si vous travaillez dans un domaine professionnel très stable, l’achat peut avoir plus de sens. Mais si, comme de nombreuses professions aujourd’hui, l’avenir de l’emploi est incertain, il vaut peut-être mieux louer.
Une partie du problème de l’emploi instable est la fiabilité du revenu. Si vous changez fréquemment d’emploi, il est fort possible qu’à un moment donné vous gagniez moins que lorsque vous avez acheté votre maison pour la première fois. Si cela décrit même potentiellement votre situation, la location est la meilleure option.
Gagnant: Acheter pour ceux qui ont un emploi stable, louer pour tous les autres.
Mobilité
Il s’agit d’examiner la situation de la stabilité d’emploi sous un angle différent. Si vous vivez dans une petite ville ou une région rurale et que les emplois dans votre domaine sont rares, vous devrez peut-être déménager si vous perdez votre emploi.
Un autre exemple est celui où vous pourriez vous marier dans un avenir proche, nécessitant une relocalisation. Une autre possibilité est un être cher malade dans une autre ville, qui peut vous obliger à déménager à un moment donné.
Dans toutes les situations ci-dessus, la location vous donnera la mobilité nécessaire pour déménager avec le moins de tracas. Vous pouvez sortir d’un bail au plus tard à la fin du terme, et certains vous permettront de rompre le bail à un coût minime. Mais essayer de vendre une maison pour déménager prend non seulement plus de temps, mais si vous devez déménager rapidement, vous risquez de perdre de l’argent sur la vente.
Gagnant: Location
Implications de taxes
Il fut un temps où le code des impôts était extrêmement convivial pour les propriétaires. Mais les modifications du code des impôts mises en œuvre fin 2017 ont changé cette équation pour des millions de propriétaires.
Tout d’abord, la déduction forfaitaire a augmenté de façon spectaculaire. Pour 2019, il s’agit de 24 400 € pour les déclarations conjointes de personnes mariées et de 12 200 € pour les déclarants célibataires.
Poursuivant notre exemple ci-dessus, si vous avez une hypothèque de 240 000 € à 4 %, vous paierez des intérêts hypothécaires inférieurs à 9 600 € la première année du prêt. Même si vous ajoutez 3 000 € pour les taxes foncières, vous n’êtes que jusqu’à 12 600 € en dépenses déductibles d’impôt liées à votre maison.
Cela peut vous donner une légère déduction – 200 € – si vous êtes célibataire. Mais il dépassera à peine 50 % de la déduction forfaitaire pour un couple marié.
Il y a aussi une autre limitation dans le nouveau code des impôts. Les déductions fiscales nationales et locales (« SALT ») sont désormais limitées à 10 000 € par an. Si vous vivez dans un État à fiscalité élevée, votre déduction d’impôt foncier sera plafonnée, vous privant de l’intégralité du bénéfice de la déduction des dépenses.
Le locataire recevra la déduction forfaitaire, qui peut être tout ce que le propriétaire reçoit également.
Gagnant: Acheter, tant que vous avez de grandes déductions détaillées en dehors de votre maison. Sinon, la victoire revient à la location.
Liquidité et « capitaux piégés »
L’argent investi dans l’acompte sur une maison est effectivement un capital piégé. C’est parce qu’il n’est pas accessible, sauf pour vendre la maison ou contracter un prêt sur valeur domiciliaire. L’un est totalement gênant et l’autre augmente le coût de possession. Le plat à emporter est cependant que l’argent de l’acompte n’est pas liquide. C’est là, mais ce n’est vraiment pas le cas.
Prenons l’exemple de deux personnes ayant chacune 60 000 € d’économies. Le premier prend le montant total et l’utilise comme acompte de 20 % sur une maison de 300 000 €. La seconde le garde en épargne et loue sa maison.
En investissant ses économies et une maison, l’acheteur a perdu des liquidités. Mais en conservant 60 000 € d’économies, le locataire reste complètement liquide. En raison de cette liquidité, le locataire a plus d’options dans la vie, ainsi qu’un coussin généreux contre l’incertitude financière.
Gagnant: La location, si la liquidité est importante pour vous – et elle devrait l’être.
Créer de la richesse
Il y a beaucoup de variables avec ce facteur, mais prenons la location et l’achat individuellement.
La personne A met la mise de fonds de 60 000 € sur une maison de 300 000 € et effectue fidèlement les versements hypothécaires pendant 30 ans. À la fin de cette période, non seulement l’hypothèque est entièrement remboursée, mais la maison a doublé de valeur. La personne A a vu sa richesse passer de 60 000 € à 600 000 € en 30 ans.
La personne B possède également 60 000 €, mais au lieu d’acheter une maison, elle l’investit dans un portefeuille mixte d’actions et d’obligations, avec un taux de rendement annuel moyen de 7 %. Après 30 ans, son portefeuille de 60 000 € est passé à 456 735 €.
La personne A obtient un avantage de plus de 153 000 € en achetant plutôt qu’en louant. Cependant, si sa maison n’augmente pas en valeur, sa valeur nette ne sera que de 300 000 € après 30 ans. Cela le mettra en retard de plus de 156 000 €.
Gagnant: Cela pourrait aller dans les deux sens, en fonction du rapport qualité-prix de la maison du propriétaire, par rapport à l’engagement d’épargne et d’investissement du locataire.
Coût d’opportunité
Nous venons de donner un exemple de la façon dont une personne peut choisir d’investir de l’argent dans un portefeuille d’actions et d’obligations qui, autrement, servirait à l’achat d’une maison. C’est une forme de coût d’opportunité qui pourrait être favorable ou défavorable au propriétaire.
Mais il y a des coûts d’opportunité moins certains. Par exemple, si plutôt que d’acheter une maison, vous choisissez d’investir l’argent dans votre carrière ou dans l’achat d’une entreprise, l’augmentation des revenus – ainsi que la valeur de revente potentielle de l’entreprise – pourrait vous placer bien en avance sur le rendement de l’investissement sur la possession d’une maison.
L’investisseur immobilier millionnaire autodidacte Grant Cardone a déclaré à plusieurs reprises que vous ne devriez pas acheter une maison pour y vivre, mais plutôt louer, puis investir votre argent en vous-même. (Il loue sa maison tout en possédant un portefeuille de propriétés locatives génératrices de revenus.) Utiliser l’argent pour acheter une entreprise ou améliorer vos compétences professionnelles est en grande partie ce à quoi il faisait référence.
Gagnant: Location
Préférence personnelle
Cela couvre un large éventail de sujets potentiels, qui dépendent de votre situation personnelle. Par exemple, certaines personnes se sentent simplement mieux posséder émotionnellement. Ils préfèrent la pérennité de la propriété – ainsi que la possibilité de personnaliser leur logement – aux éventuels avantages de la location. De plus, si vous avez des enfants, vous préférerez probablement être propriétaire pour leur donner un plus grand sentiment de sécurité.
D’un autre côté, si vous avez une carrière très exigeante, que vous aimez voyager ou que vous avez des passe-temps et des passions qui vous font passer peu de temps à la maison, la location peut être préférée. C’est aussi le meilleur choix pour ceux qui ne veulent pas s’impliquer dans l’entretien pratique qu’exige la possession d’une maison.
Gagnant: C’est un tirage au sort certifié.
Devriez-vous louer ou acheter une maison ?
Comme vous pouvez le voir à partir des différents facteurs que nous avons évalués dans la décision de louer ou d’acheter une maison, c’est vraiment un choix compliqué.
Cela commence par les facteurs d’ensemble, comme le marché dans lequel vous vivez. Si la région a des coûts de logement particulièrement élevés, la propriété peut ne pas être une option, aussi désirable soit-elle d’un point de vue émotionnel.
Il y a aussi considérations financières, qui tendent à dominer le débat. D’abord et avant tout, l’avantage financier à long terme de la propriété par rapport à la location. Cela dépend surtout de la probabilité que les prix de l’immobilier dans votre région augmentent considérablement à l’avenir. C’est bien sûr une variable, puisqu’elle implique l’utilisation d’une boule de cristal qu’aucun d’entre nous n’a.
Ensuite il y a facteurs personnels. Le premier dans cette catégorie est de savoir si vous pouvez même vous permettre d’acheter une maison. Cela dépendra de la solidité de vos finances, par rapport aux niveaux d’abordabilité dans votre région. Vous devrez également déterminer si la propriété sera un avantage d’un point de vue fiscal, ainsi que l’impact des coûts variables, comme les réparations et l’entretien.
Enfin, il y a des problèmes de Préférence personnelle. Même si vous souhaitez être propriétaire d’une maison, la location peut mieux s’adapter à votre style de vie. Si votre profession, vos passe-temps ou vos déplacements fréquents vous éloignent de chez vous, la location peut être le meilleur choix, même si d’autres facteurs favorisent la propriété.
Si vous êtes confronté à la décision de louer ou d’acheter en ce moment, réfléchissez attentivement au choix par rapport à tous les facteurs énumérés ci-dessus. Vous pourriez être surpris de votre conclusion finale.
