Prenons Hélène, propriétaire d’un trois-pièces à Angers qu’elle loue vide depuis neuf ans. Le bail arrive à échéance en juin prochain et elle souhaite vendre, ou peut-être y installer sa fille qui commence ses études. Elle a trouvé un modèle de lettre sur internet, il lui semble complet, elle s’apprête à l’envoyer en recommandé. Comme pour tout contrat qui engage, les repères avant de signer valent aussi pour un congé : un oubli dans la lettre, et c’est un bail reconduit pour trois ans, sans possibilité de rattrapage.
Un congé se justifie, il ne se décide pas librement
La loi du 6 juillet 1989 ne permet pas au bailleur de mettre fin au bail quand il le souhaite. Son article 15 n’admet que trois motifs : la reprise du logement pour l’habiter ou y loger un proche, sa vente, ou un motif légitime et sérieux, par exemple un manquement grave du locataire à ses obligations. Le congé doit indiquer ce motif, à peine de nullité. En cas de reprise, il précise aussi le nom et l’adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur, la liste des bénéficiaires possibles étant limitée au bailleur lui-même, à son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis au moins un an, à leurs ascendants et descendants. La fille d’Hélène entre dans cette liste ; une amie de la famille n’y entrerait pas. Le bailleur doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprendre.
Le congé pour vente obéit à une logique différente. Il vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption : le prix et les conditions de la vente doivent donc figurer dans la lettre. Un prix fixé trop haut pour décourager le locataire, puis baissé pour un acquéreur extérieur, expose à de sérieuses difficultés. Dans les deux cas, une notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire doit être jointe au congé, selon un modèle fixé par arrêté.
Six mois, et pas un jour de moins
Le préavis du bailleur est de six mois avant l’échéance du bail. Ce délai ne court qu’à partir de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une lettre recommandée que le locataire ne va pas chercher à la poste n’est pas réceptionnée : c’est l’une des raisons pour lesquelles beaucoup de bailleurs préfèrent la signification par un commissaire de justice, dont la date ne se discute pas. Pour une échéance au 30 juin, Hélène doit donc s’y prendre bien avant la fin décembre.
D’autres règles peuvent bloquer le congé. Lorsque le locataire a plus de soixante-cinq ans et des ressources modestes, le bailleur doit lui proposer un relogement, sauf s’il remplit lui-même certaines conditions d’âge ou de ressources. Un bien acheté occupé ne peut être repris ou vendu libre qu’après des délais spécifiques. Enfin, le juge peut vérifier, même d’office, la réalité du motif ; un congé frauduleux expose le bailleur personne physique à une amende pouvant atteindre 6 000 euros. Ces vérifications, qui demandent de connaître le dossier du locataire autant que la loi, expliquent pourquoi tant de propriétaires font relire leur lettre avant de l’envoyer, ou demandent à un professionnel de sécuriser un congé pour vente ou pour reprise.
Et si le locataire ne part pas ?
Un congé valable met fin au bail à son échéance. Le locataire qui reste après cette date devient occupant sans droit ni titre, mais le bailleur ne peut pas pour autant changer les serrures ou vider les lieux : il lui faut une décision de justice, puis un commandement de quitter les lieux. Le juge peut alors accorder à l’occupant des délais, d’un mois à un an, lorsque son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en tenant compte notamment de sa bonne foi, de son âge, de sa santé et des démarches qu’il a faites pour se reloger. Ces délais, leurs critères et la manière dont le bailleur peut y répondre sont présentés dans le guide de Mon Avocat Bailleur sur les délais accordés par le juge.
Pour Hélène, le bon réflexe tient en peu de mots : choisir le motif avant de rédiger, vérifier chaque mention exigée, compter six mois à partir d’une réception certaine, et garder la preuve de tout. Comme pour un contrat, c’est avant de signer que se gagnent la plupart des litiges.
