Comment investir dans les FPI

Investir dans l’immobilier à l’ancienne est difficile. Peu d’investisseurs ont assez d’argent supplémentaire pour un acompte qui traîne. Et même s’ils le faisaient, lier tout cet argent dans une seule propriété pourrait les faire réfléchir.

Si vous êtes dans cette situation, la solution à votre problème pourrait bien être une fiducie de placement immobilier, également appelée « FPI ». Une FPI fonctionne comme un fonds indiciel, mais pour des biens immobiliers réels. Selon Nareit, environ 145 millions de foyers américains (44 %) sont investis dans des FPI.

Il combine le meilleur des deux mondes : le potentiel de gains élevés sur le marché immobilier, mais à un niveau accessible à tous. Continuez votre lecture pour en savoir plus sur cette option d’investissement immobilier.

Comment fonctionnent les FPI

Vous pouvez considérer les FPI comme un type de fonds indiciel pour l’immobilier. Les FPI sont des fonds qui investissent dans l’immobilier et permettent aux gens d’acheter des actions. Tout comme avec les fonds boursiers, vous gagnerez des dividendes et vous pourrez acheter ou vendre des actions à tout moment pour (espérons-le) un profit.

Cependant, certaines règles particulières s’appliquent aux FPI par rapport à d’autres types de fonds. Par exemple, une FPI doit compter au moins 100 actionnaires, être gérée par un conseil d’administration ou de fiduciaires, investir au moins 75 % des fonds dans des biens immobiliers quelconques et verser au moins 90 % de ses revenus aux actionnaires sous forme de dividendes. .

Les FPI sont également une denrée rare. Pour comprendre pourquoi, il est utile de regarder le fonds FTSE Nareit All REITs, qui est un fonds de REIT qui investit dans tous les REIT cotés en bourse sur les marchés boursiers américains. Le dividende de rendement de ce fonds est de 4,3 %, contre seulement 1,8 % avec le S&P 500. Il a également un rendement supérieur sur 20 ans de 9,5 % contre 6,3 % pour le S&P 500 également.

Cependant, le fonds FTSE Nareit All REITs est cette année, de beaucoup : 17 %, en fait.

Cela nous amène à l’un des principaux inconvénients des FPI : elles sont très volatiles. Bien qu’ils soient généralement un bon élément à ajouter à votre portefeuille en petites quantités, vous ne voudrez pas y investir beaucoup d’argent, surtout si vous approchez du moment où vous pourriez en avoir besoin.

Types de FPI

Actuellement, il existe environ 1 100 FPI aux États-Unis, dont environ 225 sont disponibles sur les marchés cotés en bourse. Cela fait beaucoup de FPI, et comme vous vous en doutez, il existe presque autant de types de FPI disponibles qu’il existe de façons d’investir directement dans l’immobilier.

Certaines de ces catégories se chevauchent. Par exemple, une FPI spécialisée dans les immeubles de bureaux et une FPI spécialisée dans les appartements relèvent toutes deux du même parapluie : les FPI d’actions. Trions quelques-unes de ces catégories ensuite.

FPI d’actions

Les FPI d’actions sont ce à quoi la plupart des gens pensent lorsqu’ils pensent aux FPI. Ce sont des fonds qui se concentrent sur l’achat de propriétés génératrices de revenus comme des magasins de détail, des locations de maisons, etc. De cette façon, ils s’apparentent davantage à des personnes qui achètent des biens immobiliers et misent sur l’augmentation de la valeur de la location et revenu régulier du loyer chaque mois.

FPI hypothécaires

Certaines FPI se concentrent sur le prêt d’argent proprement dit, c’est-à-dire sur les hypothèques elles-mêmes, plutôt que sur les propriétés qu’elles achètent. Les FPI hypothécaires peuvent investir directement dans des hypothèques ou se concentrer sur des titres adossés à des hypothèques (oui, la même chose depuis la célèbre Grande Récession).

FPI hybrides

La plupart des FPI relèvent des catégories générales des FPI d’actions ou des FPI hypothécaires. Les FPI hybrides, cependant, investissent à la fois : acheter des propriétés réelles et financer les hypothèques que d’autres personnes utilisent pour acheter d’autres propriétés également.

FPI sectorielles

Une autre façon d’analyser les FPI consiste à utiliser certaines industries. Chacune de ces FPI relève également des parapluies actions, hypothécaires ou hybrides. Par exemple, une FPI résidentielle peut se spécialiser dans l’achat de maisons et d’appartements, fournir des prêts hypothécaires à d’autres personnes pour les acheter, ou les deux.

Voici quelques-unes des FPI sectorielles les plus courantes :

• Détail
• Centres de données
• Immeubles de bureaux
• Bâtiments de santé
• Propriétés de self-stockage
• Timberland (terre forestière pour l’exploitation forestière)
• Résidentiel (maisons individuelles, duplex, complexes d’appartements, etc.)

L’avantage des FPI sectorielles est que si vous êtes averti, vous pouvez saisir les tendances qui affectent certaines parties de l’industrie immobilière. Vous pourriez avoir envie qu’il se passe quelque chose d’important dans le marché des immeubles de bureaux par rapport au marché résidentiel, par exemple, et cela pourrait affecter vos décisions d’investissement.

Avantages et inconvénients des FPI

Il y a une raison pour laquelle les REIT sont considérés comme des investissements distincts de la répartition habituelle des actions par rapport aux obligations. Voici quelques considérations avant d’investir dans une FPI.

Avantages FPI

Il y a beaucoup à aimer dans les FPI. Examinons chacun d’eux de plus près.

Très liquide

Si vous achetez un bien immobilier, vous pourriez vous retrouver dans la position malchanceuse de ne pas pouvoir le vendre plus tard. Et même s’il s’agit d’un marché de vendeurs ardents, il y a beaucoup de temps, de tracas et d’argent que vous devez dépenser pour transformer cette propriété en espèces sur votre compte bancaire.

Mais avec les FPI, vous pouvez simplement cliquer sur quelques boutons pour vendre vos actions et en finir. Pas d’agents immobiliers, pas de sociétés de titres, moins de tracas.

Facile à démarrer

Les FPI sont infiniment plus abordables que l’achat d’une propriété entière. Une seule action de VNQ (une version ETF d’un REIT proposé par Vanguard) ne coûte que 86 € au moment d’écrire ces lignes, par exemple.

D’autre part, si vous deviez acheter l’immobilier, vous auriez besoin de beaucoup d’argent à l’avance. Si vous avez acheté une maison sur le marché de Seattle avec une valeur moyenne de 784 000 €, par exemple, vous auriez besoin d’un acompte de 157 000 € si vous utilisiez une hypothèque conventionnelle sans PMI.

Pas exactement accessible à l’investisseur moyen.

Potentiel de rendement élevé

Les FPI offrent le potentiel de rendements assez impressionnants. Par exemple, VNQ a affiché des rendements aussi élevés que 30 % certaines années. Imaginez que vous gagniez un APY de 30 % sur votre compte bancaire – ce serait tout à fait une raison de se réjouir.

Facile à diversifier votre portefeuille

Étant donné que les FPI sont si faciles à gérer, il est également facile de les ajouter à la composition de votre portefeuille et de les conserver au pourcentage que vous souhaitez. Vous pouvez même l’automatiser entièrement en achetant des FPI au sein d’une plateforme de robot-conseiller.

Par exemple, supposons que vous souhaitiez limiter l’immobilier à seulement 5 % de votre portefeuille. Si nous utilisons le même exemple de Seattle ci-dessus avec une valeur moyenne de la maison de 784 000 €, vous auriez besoin d’au moins 15,7 millions de dollars de plus dans votre portefeuille pour le maintenir à cette cible de 5 %.

Encore une fois, pas tout à fait aussi accessible pour l’ours moyen.

Inconvénients des FPI

Alors, pourquoi tout le monde n’investit-il pas tout dans les FPI, tout le temps ? Ils ont quelques inconvénients.

Haute volatilité

Il est vrai que VNQ REIT de Vanguard a offert des rendements allant jusqu’à 30 % certaines années. Mais il est également vrai que les FPI peuvent perdre de la valeur, et parfois de façon spectaculaire. Lors du krach immobilier de 2008, par exemple, ce même fonds offrait des rendements de négatif 37 %. Ce n’est pas exactement quelque chose que vous voulez voir si vous êtes sur le point de prendre votre retraite, par exemple.

Frais de gestion

Si vous êtes un investisseur immobilier autonome, vous pouvez contrôler vous-même une grande partie des coûts. Vous pouvez même vous lever au milieu de la nuit pour réparer une toilette inondée, si vous ne voulez pas vous précipiter pour des services de gestion immobilière, après tout.

Mais si vous investissez dans une FPI, il y aura des coûts sous la forme d’un ratio de dépenses et éventuellement de frais de négociation. Ceux-ci ne doivent pas nécessairement être élevés (VNQ a un ratio de dépenses de 0,12 %), mais c’est un coût que vous devrez payer si vous n’êtes pas un investisseur immobilier autonome.

Les dividendes sont imposés comme un revenu ordinaire

De nombreux types d’investissements rapportent dividendes qualifiés, qui sont imposés à un taux inférieur sur les plus-values. Mais les dividendes des FPI ne sont pas considérés comme «qualifiés», et ils sont donc généralement imposés à votre taux d’imposition marginal en tant que revenu ordinaire (comme de votre travail), et cela peut être beaucoup plus élevé que le taux des gains en capital.

Les REIT sont-ils une bonne option pour vous ?

Les FPI sont comme n’importe quel autre type d’investissement. Ils sont un outil, et s’ils sont un bon outil pour vous dépend de votre situation.

Si vous recherchez un moyen simple et abordable d’investir dans l’immobilier sans vous lancer tête première dans le monde de l’investissement immobilier, les FPI peuvent être une bonne option pour vous. Ils sont également un bon choix si vous ne faites que commencer et que vous n’avez pas encore des millions (voire des milliers) à investir dans l’immobilier.

Mais si vous pensez que vous aimeriez une approche plus pratique et que vous n’avez pas peur de consacrer beaucoup de temps et d’argent (et des maux de tête) à la cause, investir plus directement dans l’immobilier pourrait être dans les cartes pour vous.

Rappelez-vous, il n’y a pas de mauvaise réponse ici. Seul ce que vous (et/ou votre conseiller financier) déterminez est le meilleur.